・不動産買取と仲介の違い
不動産の売却方法として一般的なのは、不動産会社に不動産の査定をしてもらい、媒介契約を締結し、インターネットなどに広告を出して買主を探す仲介です。
不動産会社に直接買い取りしてもらうのが買取です。
仲介は売主と買主の間に不動産会社が入り、売買契約をします。媒介契約を締結すれば、広告や内見などの販売活動を行うのは不動産会社です。一方、売主と買主の仲介をせず、不動産会社が買主となるのが「買取」です。
売主は不動産会社と直接価格などを交渉し、条件が決まればすぐに契約に進めることが可能です。
広告や内見などの販売活動を一切行う必要がありません。
買取の最大のメリットは即現金化できることです。
デメリットは売却価格が安くなることです。
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・買取方法は2種類 即時買取と買取保証
即時買取とは、買取額が決まり次第、不動産会社がすぐに買い取りします。
最短2日~1週間、長くても1カ月以内で売却できるようです。
不動産の査定は行われますが、数分の訪問査定1回で済む事がほとんどです。
仲介ではないため、購入希望者が内見にくることもありません。
市場での販売活動は一切行わず、即現金化できるため、早くお金が必要な時にオススメします。
ただし、一般に売り出す価格より2～3割ほど安い価格での売却となるため実際、
手元にいくら残るのかを予め聞くなど注意が必要です。
買取保証とは即時買取と仲介を組み合わせたような仕組みです。
一定期間（多いのは3か月）、仲介を目的とした販売活動を行い、
その間に制約に至らない場合は、不動産会社と事前に約束した金額で買い取ってもらうというものです。
仲介による売却には、いつ物件が売れるのか分からないというデメリットがあります。
しかし、買取保証はそのデメリットを克服しつつ、期間内に成約すれば市場価格で売却できるという強みがあります。
ちなみに、期間内に仲介で売買が成立した場合、仲介手数料を支払う必要がありますが、
期間内に決まらず買取となった場合には仲介手数料は発生しません。
この場合、仮に仲介手数料を払うことになったとしても買取の価格よりは手元に残る金額は多いです。
・不動産買取のメリット
1.仲介手数料がかからない
不動産会社に仲介してもらい不動産を売却する場合、
仲介手数料というかたちで報酬を支払わなければなりません。
仲介手数料は法律で上限が定められています。
売買価格が400万円以上であれば物件価格の3%＋6万円＋消費税です。
例えば、3,000万円の物件であれば3,000万円×3%＋6万円＋消費税で105.6万円の手数料を支払う必要があります。
一方、不動産買取では仲介手数料を支払う必要がありません。
不動産会社が物件を仕入れ、リフォームやリノベーションを施して商品化し、それを販売することで利益を得るためです。
2.短期間で手放すことができ、現金化しやすい
すでにお伝えしたように、買取の最大のメリットは現金化しやすいという点です。
買取額で交渉がまとまればすぐに契約を行い、
司法書士の登記手続き等を経て、すぐに現金化できます。
すぐにでも現金化したい理由がある時には即時買取を、時間に余裕がある時には買取保証を選ぶと良いでしょう。
3.契約不適合責任が免除される
不動産の売買では、契約不適合責任（以前は瑕疵担保責任）が引き渡し後問題になることがあります。
いわゆる見合えない欠陥のことです。
契約不適合責任は、契約内容と異なるものを売却したときは、売主が債務不履行の責任を負うという責任です。
契約不適合責任では、売却物件の内容が契約書に記載されていたかどうかが重要です。
分かりやすく言えば、雨漏り、シロアリ被害などの欠陥が契約書に書かれてない場合、
不動産を売却した後、売主が補修の対応をしたり、場合によっては契約を解除されたりする可能性があります。
しかし、不動産買取の場合には、買主がプロである業者の場合、
契約不適合責任は免除されるため、引き渡し以降もなんの面倒も見る必要がありません。
※契約不適合責任
2020年4月、民法改正により瑕疵担保責任が「契約不適合責任」に変更されました。
売却に伴うトラブル回避のためにも、
売主としては瑕疵担保責任および契約不適合責任の概要について知っておくのは大切です。詳細は担当者にお聞きください。
4.近隣の人に知られることなく売却することができる
不動産会社に仲介を依頼した場合、エリアを絞ってチラシを撒くなどして販促活動を行うのが一般的です。
また、週末に見学会を開催したりすると、近隣の人に売却することが知られてしまいます。
もちろん、仲介でも不動産会社に事前に要望を伝えればチラシを撒く範囲を限定したり、
見学会を開催しないで販売を進めたりすることもできますが、効果的に買主を見付つけることができなくなってしまいます。
・不動産買取のデメリット
1.一般に売り出す価格より2割〜3割安くなる
不動産買取による方法では売却価格が安くなるのが一般的で、
市場価格より2～3割程安くなります。不動産会社は商品を仕入れて、商品化して再販売します。
仕入れの際、商品化する過程で発生するリフォーム費用や造成費用が差し引かれます。
また、利益を見越した価格で買い取る必要があるため、本来の市場価格より安く買い取る必要があるのです。
2.不利になる条件がある
一般的に、買取は築年数の経った古い物件ほど向いていると言われています。
不動産会社により買い取られた物件はリフォームやリノベーションされて再販されますが、
築浅物件であればリフォームしなくとも売却することができ、それであれば仲介の方が高く売れるからです。
結局、仲介と買取どちらがいいんでしょう？
買取に向いている条件は具体的に以下のような条件では買取が向いていると言えます。
・すぐに現金化したい
・現金化したい時期が決まっている
・仲介手数料などの経費を支払う余裕がない
・売却していることを周囲に知られたくない
・建物の築年数が古い
具体的に、転勤が決まっていて早く売却したい場合や、
県外の不動産を相続しており、売却に手間をかけたくないなどの理由で買取が選ばれることが多いようです。
また、造成や解体などすれば売却できるが、そのための費用を捻出できない場合には
買取で現状のまま売却することができます。
こんな物件ならはじめから買取を検討して向いている、向いていないを判断する前に、
以下のような条件の物件であればはじめから買取を選択肢とすると良いでしょう。
・仲介で1年以上売れない
仲介に出して1年以上売れない物件は、1年間の販売活動を通して、
特にそのエリアで不動産の購入を検討されている人には認知されているはずです。
それにも関わらず売買が成立せず、また、その後も売却活動を続けるとなると
「売れ残り」物件と判断されて、さらに売却するのが難しくなってしまいます。
こうなると、売却価格を値引きする必要があるのですが、
値引きを繰り返してどんどん安くしていくよりは、早いタイミングで買取を検討した方が良いケースもあります。
・築年数が古く、立地が悪いなど市場で売れづらい
不動産の売買は立地の影響が強く、立地の良い物件であれば売却に出してすぐに売れる可能性が高いです。
一方、立地が悪く、さらに築年数が古いなどの悪い条件が重なってしまうと仲介で売却するのは難しくなります。
売却するためにリフォームやメンテナンスなどの費用や手間をかけるより、
最初から現況渡しで不動産会社に買い取ってもらい、
プロの手で商品化してもらった方が最終的にはお得となるケースもあります。
・ワケあり物件である
接道義務を果たしていない物件や、自殺や事故など心理的瑕疵のある物件は市場で売却することが難しいです。
接道義務を果たしていない物件であれば、周辺の物件とまとめて有効活用するなど
不動産会社に売却した方が有効活用できる可能性は高くなるでしょう。
事故物件の場合も同様です。
いずれにせよ、市場価格よりかなり安くなってしまうことは覚悟しなければなりません。
不動産会社によってはそもそも取り扱えないという会社もありますのでご注意ください。
HitoTokiではこういった訳有り物件でも買取が検討できますのでお気軽にご相談ください。
Q.不動産の買取には費用はかかりますか？
不動産買取には仲介手数料や広告代は必要ありませんが、不動産を手放すときにかかる費用は仲介のときと同様です。印紙税や登記に関わる費用、売却益に応じた譲渡所得税などです。
Q.不要な家具や家電は自分で処分しないといけないませんか？
業者によっては残置物（不要な家具や家電など）をそのまま引き取ってくれる事もあります。
どのようなご条件でも事前にご相談ください。
Q.他社の仲介で売りに出していますが買い取ってもらえますか？
仲介を依頼している会社との契約形態が「専用専属媒介契約」の場合、買取も仲介手数料が必要になります。契約期間の満了を待つか、契約解除の手続きが必要です。それ以外の媒介契約であれば、直接買取させていただくことができます。
Q.住宅ローンが残っていても買取してもらえますか？
住宅ローンの残債が有っても、買取は可能です。この場合、買取金額がローンの残債を上回ることが条件です。下回る場合は不足分を現金でご用意いただく必要があります。決済時に、決済金の中から残債分を返済し、抵当権の抹消登記と所有権移転を行います。
Q.買取専門業者と仲介も行っている業者どちらがいいですか？
買取を請け負う業者は、不動産を直接買い取り、再販するのを主な業務とする不動産買取専門会社と、仲介も行っている不動産会社買取専門業者の2種類に分類できます。不動産買取専門業者は、市場に流通しにくい物件でも買い取ったり、素早く現金化してくれるというメリットがあります。一方、仲介も行う業者の場合、売却の手段として、買取だけでなく仲介での売却を提案してもらえるというメリットがあります。
HitoTokiの場合はどちらのメリット活用いただけます。
仲介 でも 買取 でも不動産会社選びは大切
仲介による売却でも、買取でも不動産会社選びが重要です。
仲介は価格査定が重要なことに違いはありませんが、
単に査定価格の高い不動産会社を選ぶのは危険です。
高い査定価格を出し、先に媒介契約を締結して、
売却活動中に結局値下げを繰り返し時間を無駄にする不動産会社も多いからです。
そのような不動産会社を避けるためには、自分の売却する不動産と同じタイプや
同じエリアの物件で販売実績が豊富な不動産会社を選ぶとともに、
査定価格の根拠を聞いた上で信頼のおける会社を選ぶ事が重要です。
仲介も買取もいずれにしても、お客様の事情に合わせ、最適解を導き出し最善のご提案を心がけています。
どんなことでもまずはお気軽にお問い合わせください。
